外地資金掃豪宅 上半年130億

外地資金掃豪宅 上半年130億

非本地客撑起豪宅市場，除了內地富豪外，就連歐洲、東南亞資金亦頻頻來港掃超級豪宅，據統計上半年首50宗最矚目的豪宅成交中，這批非本地客已動用近130億元來港掃貨。

有業內人士稱，最近中港股市暴挫，內地客睇樓活動亦驟減，相信下半年豪宅要靠本地客接力，預計豪宅下半年樓價升幅放緩至5%。

本年豪宅成交相當暢旺，尤其是超級豪宅更連番創新高，最矚目是早前山頂傲璇（OPUS Hong Kong）一個地下複式戶以呎價近9.6萬元易手，打破亞洲分層住宅呎價紀錄。據本報統計本年上半年首50宗最矚目的豪宅成交（以已在土地註冊處登記計算），總計成交金額達189.13億元。

而非本地客仍是豪宅的最主要購買力來源，在50宗成交中，佔27宗或逾半數，是由非本地客購入（除了國籍以外，其餘以拼音推算）；如果以成交金額計算，佔比則更大，當中佔逾129億元或68%是由非本地客購入，此舉反映愈貴重的住宅物業，更多落入非本地客手上。

丹麥買家 4.98億購傲璇複式

值得留意的是，除了一批內地富豪為豪宅常客之外，就連東南亞、歐美資金亦頻頻來港掃豪宅，例如於6月份成交，現為亞洲最貴「樓王」傲璇複式A室（成交價4.98億元）的買家，便是由來自丹麥的買家購入；柬埔寨富商、總統航空執行董事陳彥略，亦購入傲璇2樓單位（成交價3.7億元）；至於4月份錄得成交的天匯45樓A室（成交價4.3億元），則由來自新加坡的買家購入。

中原地產高級營業董事何兆棠指出，上半年購買豪宅主要有3類客源，包括國內客；持有香港身份證的內地人；以及外國客。由於上半年中港股市造好，加上外圍的政治及經濟風險，令到不少境外資金流入本港的豪宅市場。

股市拖累 內地客睇樓趨淡靜

但最近股市逆轉，6至7月中港股市暴挫，雖然未有令到豪宅出現跌價情況，但何氏直言最近內地客來港睇樓的活動亦轉趨淡靜，反而本地富豪仍然有換樓的意慾，相信下半年豪宅要靠本地客支撑。何氏指，上半年豪宅整體樓價已有10%的升幅，相信下半年升勢會放緩至5%，而發展商一手定價將會克制，而回贈等優惠措施料將會維持。

利嘉閣地產高級營業董事趙保杰表示，大部分在本港購買豪宅的非本地客，其賺錢的來源地多在內地，由於上半年的內地股市造好，故不少內地富豪亦調動部分的資金來港買樓，而他亦曾聽聞內地有富豪因為在股市賺了錢，將賺到的資金調動來港購買豪宅作度假屋。

盡管股市早前急瀉，趙氏認為富豪最重要是自己經營的本業仍能夠賺錢，至於希臘債務危機他認為其實已纏繞數年，相信亦對本港影響不大，他相信豪宅下半年樓價仍會有5至10%的上升空間。

撰文:梁振鋒

 

10 Aug 2015

經濟日報

港豪宅按年漲6.6% 全球排11

港豪宅按年漲6.6% 全球排11

惟按季升幅放緩 萊坊：料加息影響輕微

萊坊統計全球豪宅樓價，本港按年漲6.6%，排名第11位，對比去年同期數字轉跌為升，惟按季則升幅放緩。該行料加息將對豪宅影響輕微。

萊坊昨日公布2015年第二季的《全球豪宅指數》報告，報告追蹤35個全球城市的豪宅樓價，連續錄得22個季度上升，但增幅由去年的5.2%收窄至今年的2.5%。

加拿大溫哥華居首 漲15%

截至本年第二季，加拿大溫哥華、美國邁阿密及澳洲悉尼，分別佔據全年豪宅樓價升幅最大的首三位，分別按年漲15%、13.9%及12.5%。亞洲地區升勢最凌厲的城市為印度班加羅爾，排名第4錄10.3%，日本東京則錄得升幅為9.8%，緊隨其後。

受惠上半年中港股市暢旺，不少富豪及換樓客套股換樓，令到本港豪宅亦錄得不俗升幅，報告指本港豪宅樓價按年升幅亦有6.6%，排名第11位。翻查萊坊去年同期發表的數據顯示，當時本港豪宅樓價按年跌2.9%，反映過去一年豪宅樓價轉跌為升。如果按季計算，本年第二季本港豪宅按季微升0.8%，較今年首季的升幅0.9%出現放緩情況。

值得一提的是，不少港人投資的新加坡豪宅市場，表現相當差勁，該地豪宅樓價按年下跌15%，連續6個季度為豪宅表現最差城市。

A股波動 推動資金投資房產

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt特別提到，中國內地政治及金融重心北京及上海的樓價，在同期內錄得顯著升幅，主要是由於高資產淨值人士的數量大幅上升推動豪宅需求，而內地股市的波動可能導致更多資金投資房地產市場，從而推動中港一綫城市豪宅的需求。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，早兩年的本港豪宅由於交投受制於辣招下，交投不多，樓價升幅不算大，反而今年上半年中港股市造好，內地客重現本港豪宅市場，令到交投增多，樓價亦相應增加，據該行數據稱，本年首50宗最重大的豪宅成交中，有一半的買家為內地客，如果單計首10宗，更有8成為內地客。

星樓價急挫 有機見底

他相信，就算美國聯儲局下半年有機會加息，只會對中小型住宅的業主有影響，反而豪宅業主的影響有限，因為加息會直接影響前者的供款能力，至於豪宅業主屬於實力的買家，故除非整體的經濟環境突變，否則加息不會影響豪宅的樓價，他認為下半年仍可望有3%至5%的增幅。

新加坡過去一年樓價大幅急挫，林浩文相信會有機會見底，但稱應不會作「V」形反彈，他認為買家可以留意這些區域的投資潛力，其他看好的亞洲地區城市，包括有日本東京、印尼雅加達、峇里及台灣等。

撰文:梁振鋒

 

6 Aug 2015

經濟日報

上周大刁頻現 一太成績最好

上周大刁頻現 一太成績最好

撰文:東尼
欄名:八通天

大額成交上星期轉旺，多間代理行亦有生意進帳。

上星期市場連環出現數宗大額成交，單計上星期，市場錄得6宗大額成交，總涉逾30億元，算是近半年最旺。

代理行的成績以第一太平戴維斯最佳，先後促成長沙灣全幢商廈、中半山舊樓地盤等，合共約20億元。

仲量聯行亦不甘示弱，促成流浮山逾7億元住宅地皮。

至於灣仔卓能廣場以近8億元易手，市傳由高緯環球促成，但東尼問過高緯環球內部，稱非由該行促成

8 Aug 2015

經濟日報

豪宅變「提款機」 業主加按套現

豪宅變「提款機」 業主加按套現

業界：加息期將至 料豪宅價年內僅升5%

豪宅樓價升勢凌厲，估值亦跟隨急升，業主紛將持有的豪宅變成「提款機」加按套現，適逢加息期將至，這類加按豪宅承受的壓力大增，業內料下半年的豪宅升幅將放緩至5%。

本報翻查最近兩個月的土地註冊處紀錄，發現有不少豪宅業主就將物業加按套現，情況更蔓延至超級豪宅市場，個別豪宅高達三按、四按。

其中由資深投資者謝振宇持有的山頂倚巒單號屋，物業本身已有三次按揭紀錄，直至6月，謝氏向財務公司靄華信貸加按3,000萬元，累積總共有四按紀錄。

山頂倚巒單號屋 加按3千萬

代理稱，該物業已在市場放盤多時，最新叫價2.8億元，日前有傳該單位劈價3,000萬元，以2.5億元售出，洋房面積3,101平方呎，呎價逾8萬元；但由於物業早於2009年以1.75億元購入，故謝氏仍有7,500萬元的帳面利潤。

其他豪宅物業亦有類似的情況，其中大潭輝百閣A座低層A室，原業主早於2001年以1,160萬元購入，但據滙豐網上最新估價顯示，單位估值已經達4,092萬元，期內單位樓價升值2.5倍。

業主在6月份向高名財務將單位再度加按，累積按揭達到四次，而最新一次的按揭金額，亦有1,500萬元，佔估值37%（之前的三次按揭金額未有顯示）。

跑馬地樂景園的低層單位，於2010年以5,800萬元購入，當時業主並未向銀行承造按揭，單位最新估值升至7,633萬元，惟近月業主承按5,490萬元，佔最新估值逾7成，明顯超出金管局對一般銀行的按揭指引。

豪宅平均價 全年升約1成

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，由於本年豪宅樓價有不俗升幅，業主將物業加按的比例亦有所增加，不排除有部分業主加按套現，留作備用資金，投放至股票市場，她指情況就連中小型住宅亦屬普遍，但豪宅涉及金額則更大。

中原地產高級營業董事何兆棠稱，今年豪宅平均樓價升約1成，相信下半年豪宅樓價升幅將會放緩至5%。

撰文:梁振鋒

3 Aug 2015

經濟日報

豪客再出動 1.84億掃逸瓏灣3伙

豪客再出動 1.84億掃逸瓏灣3伙

天池屋呎價近4萬 新界分層新高

股市喘定，豪宅客再出手掃貨，大埔白石角逸瓏灣I有買家擲近1.84億元大手掃3伙，為項目最大手掃貨個案，其中天池屋以呎價近4萬元沽出，破新界區分層住宅呎價紀錄。

2700呎天池屋 逾億成交

近日股市終喘定，豪宅亦重拾升勢，繼日前大嶼山Botanica Bay有洋房錄得逾2億元成交，呎價逾3.7萬元，打破離島區住宅紀錄。同由信置（00083）發展的大埔白石角逸瓏灣I，亦有買家大手斥資1.84億元，購入項目3座頂層天池屋、以及高層A、B室合共3伙。

以該3伙價單定價計算總額為2.28億元，根據項目的成交紀錄冊顯示，買家取盡最高19.25%折扣優惠，其中3座頂層天池屋，實用面積2,707平方呎，另連2,957平方呎平台，成交價近1.07億元，成交呎價39,524元，輕微高於去年逸瓏灣II天池屋成交呎價39,516元的紀錄，晉身成新界區分層住宅「樓王」。

不過值得留意的是，該名買家是以一張合約形式購入前述3伙，如以總價1.838億元及總實用面積6,500平方呎計算，呎價則約2.83萬元，亦是項目開售至今最大手掃貨個案。

逸瓏灣I、II自上周六開放現樓單位，不乏大手客掃貨個案，昨日屋苑亦有買家斥逾7,026萬元，購入8座12樓A、B室單位。兩盤開售至今已累售945伙（佔整體近87%），套現逾126億元。

懿峯二手高層 蝕50萬離場

一手豪宅新盤呎價創新高，但市場亦出現個別二手豪宅蝕讓賣樓的情況，西半山懿峯一個高層B室，土地註冊處顯示登記以5,050萬元售出，原業主為本地人，單位實用面積1,398平方呎，呎價3.61萬元。單位於2012年以4,837.4萬元購入，帳面雖然賺213萬元，但連同釐印費及代理佣金等雜費計算，原業主仍要損手約50萬元。

大潭陽明中層 低市價5%沽

美聯物業首席高級營業經理顧正賢表示，大潭陽明山莊有業主趁豪宅轉旺，藉機減價沽貨，屋苑3座中層23室，實用面積1,045平方呎，剛以2,018萬元成交，呎價19,311元，略低於市價3至5%。

他指，山頂南區本月至今已經錄得26宗成交，已經較上月全月的14宗成交多出86%，成交氣氛明顯轉旺。

土地註冊處顯示，藝人郭晉安胞姊郭致因，以1,852萬元沽出中半山嘉兆臺2座中層單位，呎價1.9萬元；持貨3年，帳面獲利184萬元，連同雜費計算賺約100萬元離場。

撰文:梁振鋒

 

21 July 2015

經濟日報

豪宅市道 下半年重拾升軌

豪宅市道 下半年重拾升軌

撰文:李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名:專家論市

時光飛逝，轉眼間2015年過了一半，樓市在今年之變化比預期大，筆者藉此補充一下對下半年樓市的看法。

在去年底，筆者曾經指出2015年的樓市走勢，將會繼續由政府辣招主導，並估計在細價樓樓價會急升的背景下，政府會在第二季出招降溫。

結果，政府出招的時間比筆者估計更早，由於及早出招，細價樓急升的情況在4、5月已見緩和，細價樓樓價一直橫行，亦未有急跌現象。

根據筆者觀察及前綫同事滙報，針對細價樓的辣招確實打擊了投資者的意慾，市場上買細價樓的收租客減少了，但仍然有不少自住客捧場，他們不買也要租，在極低空置率的情況下，租金仍然有上漲的預期，細價樓大幅下調的機會極微。

此外，值得大家留意是商舖的市況，自2014年吉舖已經不斷增加，隨着雨傘運動及反自由行的事件，令本港消費市道明顯回落，商舖的業主終於要面對現實，下調租金及售價。

車位價漲幅 會繼續領先

在港鐵大圍站富嘉花園的23號舖位，剛以7,100萬元成交，呎價近18萬元，而隔鄰的24號舖，於去年底以9,100萬元轉手，呎價近25萬元，兩個舖位無論面積及位置都非常接近，但價格就下調了22%，可見投資舖位市場的熱潮及資金都在退卻。

那邊廂，投入豪宅及車位市場的資金卻不斷增加，令車位的需求不斷上升，連沙田屋苑車位也有超過200萬元的成交，不少投資者也在收集車位，相信車位售價的升幅，將會繼續領先。

至於豪宅也出現追落後的現象，一方面豪宅過去幾年是主要打擊對象，針對內地人士的買家印花稅（BSD），固然令其卻步，而內地本身經濟也下滑，銀行收緊信貸，令香港豪宅的買家減少，交投大幅下跌，但隨着2015年內地開始放寬銀根，內地的資金也開始重新出現在香港的豪宅市場，加上股市火熱，部分有錢人在股市上賺了一筆，也自然產生財富效應，重新推動本港豪宅成交。

展望下半年，在資金缺乏出路的情況下，豪宅市場有望重拾升軌。

 

2 July 2015

經濟日報

豪宅發力 一手金額按月升65%

豪宅發力 一手金額按月升65%

6月份一手豪宅發力直追，期內新盤總成交金額按月大升65%至182億元，升幅較成交量的47%為多，反映一手市場在貴價物業帶動下，以金額計成今年第二旺月份。

貴絕何文田 天鑄仍旺

上月大額成交明顯增多，全月一手市場售出的1,544個單位中，有1,180伙成交來自4個熱賣全新盤，涉及成交金額84.1億元，佔整體數字分別76%及46%。換言之，其餘近100億元成交則由364個單位包辦，平均每個造價約2,700萬元。

其中矚目豪盤何文田天鑄，以貴絕同區定價推出仍然暢銷，期內總共售出43個單位，總成交金額21.8億元，平均每個單位成交價超過5,000萬元。

加上月內4個主要供應，包括將軍澳峻瀅II及帝景灣，分別售出481伙及509伙，套現金額26.7億元及49.9億元，以及元朗尚築的134伙及4.1億元、紅磡VIVA的56伙及3.4億元，帶領上月的成交金額僅低於4月，成今年第二旺的月份。

期內亦有多個紀錄刷新，當中最為矚目的可算為山頂傲璇，單月兩度改寫亞洲分層呎價排名，兩個連花園複式單位，分別以9.6萬及9.54萬元躋身排行榜的第一、二名。

此外，除天鑄刷新何文田呎價紀錄，帝景灣一個連天台特色戶亦創下將軍澳呎價新高。

上半年一手成交逾8400伙

總結今年上半年，多個新盤以貨如輪轉為銷售策略，以貼近市場的定價開售，迅速獲市場消化，大型項目如緻藍天（1,648伙）、東環（1,407伙）推出單位均能沽清，令上半年一手成交單位逾8,400伙，涉及金額約868億元，較去年同期升14%及21%。

撰文:梁永祥

2 July 2015

經濟日報