新盤熱升溫 豪宅接力登場

新盤熱升溫 豪宅接力登場

豪宅市道明顯轉旺，6月份最少有多個全新盤應市，涉約2,015伙，其中以新地何文田天鑄256伙牽頭，最快下周開價，有望成為火車頭帶動豪宅發力追落後。

  細價盤受上車熱潮做價狂，但上車客無懼價貴續入市，其中今日發售134伙的唐人新村丹桂村路65至89號的尚築，發展商自稱「豪宅上車盤」，整批折實呎價最高達$1.54萬，貼市區新盤呎價，惟以「3球」入場銀碼細取勝，成功錄得8,479票，超額認購逾62倍，成為一手新例後首輪超購最多的新盤。
豪宅新盤近月亦發力趕上，早前已有多個赤柱一手洋房推出，再有西南九龍天璽重推。綜合市場消息，經本刊統計，6月份即將發售及有機會發售的全新項目有約9個，涉及約2,015伙，若連同周二（2日）銷售的峻瀅II的471伙2房計算在內，即月內有近2,500伙新單位應市。仔細留意，9個全新盤中，豪宅盤已佔約1,270伙，佔全部的六成三。
加多利峯推餘貨 逆市減價應戰
市場矚目新地何文田天鑄軟銷多時，終在周三（3日）上載樓書，銷售進入大直路，發展商先行發放部分示位相片，有望下周開放示位及開價，月內開售，為6月豪宅戰掀起序幕；另有發展商望挾天鑄威勢，部署短期推出豪宅盤，其中沙田九肚山峰已上載樓書，待獲發入伙紙後，月內或以招標發售，而由華業控股周年茂持有怡翠軒亦於昨日（5日）閃電開示位，最快下周以現樓推售。
  除全新項目外，豪宅餘貨盤亦趕於天鑄開售前加推，其中大鴻輝旗下何文田加多利峯逆市減價應戰，日前將舊價單內的10伙實用面積900餘呎的A及B室，定價劃一減價13.7%，以21樓B室為例，舊價$2,612萬，現減至$2,252.9萬，減價$359.1萬，減幅13.7%。若買家享盡7.25%折扣後，此單位折實約$2,089萬。項目於明天（7日）發售15伙，包括10伙減價戶。大鴻輝物業總監彭偉雄強調，是次減價是為了希望加快銷售速度，並非集團不看好後市。
另沙田玖瓏山、黃泥涌壹鑾、銅鑼灣雋琚等則提價加推，以雋琚為例，以第4張價單20樓A室定價$1,441.4萬，與今年1月首張價單19樓A室$1,358.9萬比較，相差1層，20樓貴19樓6%，扣除樓層因素，估計最少加價5%。
未來豪宅去向，尚家生活董事總經理方文彬預期，今年豪宅必定追落後，升幅一定跑贏大市。美聯物業認為本年逾億元豪宅成交，相信內地客仍會是最主要購買力，而全年豪宅樓價可望升10%至15%。美聯物業高級區域營業董事羅文駒表示，最近內地及本港股市造好，吸引一批內地客套股換樓，近日亦頻頻睇樓，加上已習慣樓市辣招，不介意繳稅入市，相信今年內地客入市豪宅的比例可達到四成。
天鑄最快下周開價
新地何文田天鑄已於周三（3日）上載樓書，新地副董事總經理雷霆指，天鑄示位仍有地方需要審視，發展商周四（4日）向傳媒發放6座樓王部分示位相片，本周先開放予代理優先參觀作培訓之用，期望下周開示位及開價，最快下周賣樓。
樓書顯示，天鑄由3座住宅大樓及7幢獨立屋組成，提供256伙，實用面積885至3,406呎。3座住宅大樓共249伙，全部屬套房及儲物室連廁設計，個別單位加設士多房，其中標準戶2房至4房佔229伙，2房實用面積885至902呎，只有38伙，佔住宅大樓約15%；3房實用面積1,046至1,227呎，有61伙，佔約24.5%；項目主打的4房大宅，實用面積1,247至2,050呎，多達130伙，佔約52.2%。另有20伙特色戶及複式戶，當中各座頂層設有1伙天池戶。
市場消息指，項目大有機會下周開價，首批或主打供應較多是4房戶，而2房供應較少，毋須急於推出。區內代理透露，鄰近的君頤峰5月成交實用均價約$1.8萬，若以有關呎價推算，2房入場價或要約$1,600萬，4房入場有機會逾$2,200萬，惟最終以價單價格作準。
天鑄設有7幢獨立屋，位於住宅大樓前方，實用面積2,722至3,406呎。消息指，發展商不急於推售獨立屋，甚至仍有改則地方，或待現樓才推出。
九肚山峰冀月內取入伙紙 短期標售
資本策略旗下尚家生活的沙田九肚山峰已於上周日（5月31日）上載樓書，發展商透露冀於本月取得入伙紙，預告短期內以招標形式出售，但推售的單位數目及類型待定，會考慮為買家提供稅務優惠。
項目整體總投資額約$12億，每呎建築成本料逾$1.2萬，6間tailor-made house，包括39、47、51、61、65及75號洋房。尚家生活董事總經理方文彬向本刊表示，九肚山峰現樓單位工程仍進行中，包括6間tailor-made house，估計工程進度可配合入伙紙同步完成，多次強調一定會「快」。提到項目以招標形式推售，方文彬指暫未決定首批招標單位會否包括tailor-made house。被問到是否有信心月內取得入伙紙，他則回應：「政府的工作進度難以預計，我們希望盡快取得，取得入伙紙後必定邀約傳媒參觀現樓。」
提供20幢洋房 戶戶設花園
樓書資料顯示，九肚山峰提供20幢洋房，為麗坪路39號至麗坪路77號，開則非單一設計，主要有6種屋型，每座均設獨立門牌及獨立出入口，當中39號及41號樓高3層，其餘則樓高2層，實用面積介乎1,996至4,162呎，每戶均設花園，面積由388至1,531平方呎，另外39、41、47、49及51號屋更特設私人游泳池。
間隔方面，有13伙戶型為4房（連雙套房），3房（連套房）設有3間，另有2間3房（連三套房），至於39號及41號為超級大宅，間隔分別為6房（連四套房）以及7房（連三套房）。車位方面，項目共設40個單位，1個無障礙停車位以及1個電單車車位。另外，項目亦設私人會所，內有游泳池，項目預計關鍵日期為2016年2月26日。
新盤拆局：豪宅盤「Sell」地段及身價 着重軟銷攻勢
上車盤與豪宅盤有明顯分野，前者以樓價吸引上車客，只要銀碼吸引，毋須花時間軟銷便可極速去貨，以將軍澳峻瀅II 2房為例，發展商公布價單僅約4至5日時間，便公開抽籤發售全數471伙2房，成功即日沽清。相反，豪宅盤主打實力買家，以「Sell」地段、「Sell」身價等為重點，故發展商多花時間軟銷，有別於一般新盤速戰速決的銷售方式。
天鑄及九肚山峰為今年本月焦點豪宅盤，兩盤早前已開始進行軟銷攻勢，希望讓買家詳細了解樓盤的優點以及其尊尚服務，前者早於4月29日舉行命名儀式，至今軟銷逾1個月；後者則早於去年7月獲批預售，去年12月16日舉行命名儀式，今年4月底邀請傳媒飛往意大利米蘭介紹項目選用的室內設備，至今軟銷近半年。
本刊綜合了兩盤的豪宅各顯「身價」的賣點，各有特色，準買家可投其所好。其中兩盤均採用Molteni Group旗下的品牌Dada的廚櫃系列，各配備獨有的設計系列，以提升豪宅的格調。發展商指，集團不惜提高建築費，為天鑄指定單位引入特色廚櫃ARMANI/Dada，亦與德國的家電品牌Gaggenau合作，配備市值逾$1億的國際家電配套，平均每伙家電投資額約$40萬，項目住客亦可享名車租賃以及國際禮賓等服務等。
九肚山峰20幢洋房劃一採用Molteni Group特別為樓盤設計的「DOLOMITES」衣櫃及廚櫃系列，採用大量源自意大利的木紋材料，每套Molteni衣櫃皆配套有下拉式掛衣架、抽屜等，整個項目配備總值約$2,000萬，平均每幢置裝費約$100萬。
一手豪宅：13個豪宅新盤月內共沽205伙 涉資$37.4億
新地何文田天鑄自4月下旬命名，5月開始蠢蠢欲動，軟銷多時，期內豪宅一手市況明顯加快。本刊揀選了13個豪宅新盤5月份至6月3日期間的銷情作小總結，此13盤共沽出205伙，洋房、分層、特色戶均備，涉及金額達$37.4億，夠買一幅新地持有的大埔白石角科進路與博研路交界住宅地有餘（地價約$34.8億）。
一手豪宅交投轉旺，集中港島區及九龍區，先以港島區為例，成交量最佳為黃泥涌壹鑾，期內沽出42伙，套現逾$4.4億，鄰近的北角柏傲山13伙亦吸金$4.36億，至於星鑽餘貨銷情明顯加快，同期賣出25伙套現逾$3億。值得一提，由基金持有的赤柱南埼單憑沽出1號屋已帶來$4.5億的收入。
至於九龍區方面，豐泰持有的何文田棗梨雅道3號增優惠變相減價吸客，5月至今成功沽出12伙，套現逾$1.6億。九建等旺角麥花臣匯銷情勁旺，足足賣出45伙，5月至今套現逾$4.64億。
有代理解釋指，發展商推大型的豪宅盤，令不少準買家出籠搵樓，個別人士持觀望態度，待天鑄開價後方作入市決定。因市傳發展商天鑄「求價不求量」，故有部分買家擔心項目開價後，令二手業主及其他發展商心雄提價，遂選擇偷步入市，避免遲買更貴。其中，信置的九龍塘逸瓏於周一（1日）成功沽出最後一伙，為7座A室，成交價$8,177.4萬，全盤沽清套現約$50億，代理形容為「天鑄開售前偷步入市」。
另有代理指，部分豪宅餘貨銷情轉旺其中一原因是樓價愈升愈有，而發展商未大幅調高價格，令買家有感單位樓價已「到價」，故成入市原因之一。
同場加映
SKYPARK：擁策略性地段優勢 冀本月面世
豪宅旺市，新世界旗下精品豪宅及大碼豪宅齊推。其中，新世界及市建局合作的市區精品項目、旺角SKYPARK亦於上月獲批預售，為新世界本年度首個推售的全新盤，亦是市重局繼尖沙咀名鑄及旺角朗豪坊後，油尖旺區內全新大型綜合重建項目。發展商指現正加緊籌備項目的售樓說明書及示範單位，展銷廳將設於上環中遠大廈，相信本月登場。
SKYPARK位於旺角奶路臣街17號，提供439單位，主打開放式及1房上車戶型，實用面積約304至540呎，佔項目總供應逾九成。發展商認為，九龍市區新盤百花齊放，由上車細戶至大碼豪宅均有供應，料供應可滿足市場需求，將吸納上車、投資者至實力豪客入市。
名鑄 公開招標發售4伙
同一時間，新世界亦趁豪宅旺市，開放尖沙咀名鑄兩個連裝修示範單位予傳媒參觀，包括59樓C室及D室，實用面積分別2,204及1,724呎，兩戶坐擁西南維港美景。事實上，名鑄正公開招標發售4伙單位，包括上述兩戶，以及1伙63及65樓G室複式戶，和62樓B室，招標期至本月26日，買家可享8.5%雙倍印花稅（DSD）回贈。
據悉，名鑄近期的一手成交紀錄，63樓D室單位於4月中旬沽出，成交價$9,600萬，呎價逾$4.65萬。另外，項目亦錄得多宗租賃成交，成交月租由$13萬至$19萬不等。
維港‧星岸 君柏：有機會截擊天鑄搶客
長實地產紅磡維港‧星岸已於今年初獲批預售，可以隨時出擊，發展商曾指或會緊接峻瀅II推出，維港‧星岸可能會成為長和系重組後，於6月3日以介紹形式上市的長實地產的頭炮盤。市場預期長實地產或以維港‧星岸及君柏截擊新地天鑄，主要原因是項目同屬豪宅盤，加上戶型接近，特別是維港‧星岸備分層及洋房，與天鑄類近。不過，長實地產投資董事郭子威被問及推盤進度時，只回應指：「5月已常與大家碰面，要稍作休息一下。」
集團現靜待推出的新盤包括已批預售維港‧星岸、紅磡馬頭圍道舊契項目及待批預售的馬頭角君柏，3盤涉及624伙。
維港‧星岸屋則多元 鮮有洋房供應
維港‧星岸臨海而建，兼坐擁市區罕有煙花海景，加上紅磡區內住宅向來供不應求，市場相信樓盤開售，定必令當區及九龍區新晉豪宅再成為矚目焦點。發展商年初曾指，項目會採取惜售策略，料今年推約200伙。
維港‧星岸位於紅磡紅鸞道7號，提供321伙，屋則多元化，分別設有分層住宅及洋房，其中分層戶由4座樓高26層的物業組成，全為3房、4房大宅，採兩梯三伙設計，適合換樓人士需要。至於9幢洋房，每座樓高3層，屬目前紅磡區內唯一供應的洋房，勢必吸引買家目光。
至於馬頭角君柏位於亞皆老街傳統豪宅府邸地段，項目共設6座，共228個單位，包括1至7座（第4座除外），住宅樓層為19層，主打4房戶，當中包括換樓客渴求的4房（連雙套房），惟仍待批預售。
向南或西南高層戶 享維港美景
維港‧星岸4座住宅大樓以L字形排列，而9座洋房則位於樓盤近學校的一方。住宅大廈的景觀方面，大部分的中低層戶以街景及樓景為主，其中向南或西南方的高層戶可享璀璨的維港景致，至於向東南方的單位，由於前方為學校及黃埔花園，建築物樓層較矮，料中高層戶可享九龍東及港島東一帶的美景。而向北的單位主要與海濱南岸相對。
項目附近設有紅磡碼頭，住客可以乘搭渡輪前往北角，船程需時約15分鐘。而且碼頭位置設有巴士總站，方便住客前往九龍及新界各地，住客亦可步行前往港鐵紅磡站約需10分鐘。現時區內現正興建港鐵黃埔站，根據港鐵的資料顯示，觀塘綫延綫預計於2016年中通車，屆時住客步行前往黃埔站步程只需要幾分鐘。
屋苑屬小學35校網，中學為九龍城區，網內小學包括馬頭涌官立小學（紅磡灣）、黃埔宣道小學、聖公會奉基小學；中學則有喇沙書院及九龍真光中學等。購物方面，住客步行約5分鐘可達黃埔花園，屋苑內設超市、食肆及銀行等商店。
怡翠軒擬下周發售 不設印花稅回贈
何文田天鑄開售在即，引發多個九龍豪宅盤齊推，亦有港島豪宅盤加入戰團。華業（控股）發展的銅鑼灣低密度全新盤怡翠軒，項目僅得6伙，部署下周開價及開售。
只設6伙的銅鑼灣大坑道豪宅怡翠軒昨日（5日）上載樓書，部署下周發售。有「長實太傅」之稱的華業（控股）主席兼董事總經理周年茂指，怡翠軒連約$5,000萬地價，投資額逾$1億，項目部署最快下周二（9日）公布全盤價單，期望最快下周六（13日）發售，價錢會參考鄰近項目。他強調，項目不會提供印花稅回贈優惠，因較為複雜，但會提供多項付款方法，強調不同方法有不同折扣優惠。
事實上，怡翠軒前稱宏豐臺16號，去年5月曾委託代理作全幢招標，翻查資料，去年項目收到逾3份標書，惟最終未有售出。對於今年改以價單形式發售，周年茂解釋全幢發售及價單形式發售各單位有不同，後者市場較大，可吸納更多市場客源，故集團決定放棄標售計劃。
項目自成一國 「靜中帶靜」
周年茂指，怡翠軒是繼宏豐臺6號怡晴軒的第二個住宅項目，因宏豐臺一帶以低密度住宅，他形容宏豐臺自成一國，不只是旺中帶靜，而是靜中帶靜。
談及未來發展，周氏預告最快2017年推出屯門掃管笏項目，屬低密度住宅及洋房設計，最少提供約20伙，包括約5幢洋房。資料顯示，該地皮值早前以估值下限的$1.568億投得，亦是集團首幅官地，樓面呎價約$3,241。他透露，如未來仍有合適地皮，集團亦會考慮繼續投地，又謂自己是發展商，非投資者，故不會保留單位收租。對於未來豪宅市況，周氏強調世界上無神仙亦難以預計，他估計「可能好啲」、「可能平穩啲」，重申亦睇好豪宅市場。
歐陸式外型 每呎管理費約$5.6至$6.2
怡翠軒坐落銅鑼灣宏豐臺16號，即大坑道附近，項目採歐陸式設計，提供6伙，包括A至F室，實用面積526至2,604呎。其中，A至C室屬多層複式設計，分布地下至天台，實用面積2,194至2,604呎，全屬4房（連雙套房）及個半廁加儲物室，各設私人升降機及升降機大堂，亦有專屬地下停車位，私隱度高，另各附連平台及天台。最特別是A室單位，面積最大，連348呎平台、849呎的雙車位，以及594呎天台，當中天台更特設私人泳池。至於D至F室為淨2房戶，實用面積526及548呎。
發展商估計，項目以實用面積計，預計每呎分層管理費約$5.6至$5.7，多層複式每呎約$6.1至$6.2，以項目實用面積526至2,604平方呎計算，估計每月約$2,946至$16,145。
鄰近二手市況：純住宅地帶 二手交投疏
經大坑道轉入小路或沿樓梯步行而上，便可抵達宏豐臺，宏豐臺位置本身私隱度高，主打低密度住宅，單位供應較少，故二手成交疏落。EPRC（經濟地產庫）資料顯示，過去一年僅得2宗二手買賣成交，成交價$1,150萬及$2,450萬，其中樓齡53年的宏豐臺3號至3號E，實用面積851呎，於4月底簽約以$1,150萬沽出，呎價$12,936。
參考鄰近屋苑物業名門，樓齡約8年，4座共388伙，過去一年錄得約16宗二手成交，實用平均呎價$22,737。代理指，名門5月份共錄2宗成交，實用均價$1.8萬，其中5座中高層D室，實用面積871呎，以$1,960萬連車位一併售出，呎價$22,503，原業主於2011年4月以$1,750萬購入單位，持貨4年多，帳面獲利$210萬離場，升價約12%。
怡翠軒即日起對外開放現樓示位，開放時間為每日上午10時至下午6時。發展商強調，按一手例要求，6伙均會開放予準買家參觀。

6 June 2015

經濟日報