星鑽豪宅登場 撑起大市

星鑽豪宅登場 撑起大市

撰文:

梁子謙

李朗文

蔡若瑜

嚴俏婷

欄名:封面故事

豪客出籠，吼準目標掃貨，由豪宅盤掃到上車新盤，亦令一手氣氛轉好。多個發展商趁市況轉好下部署推出全新盤及餘貨項目，個別項目亦續推大手優先以方便豪客入市。

市況持續淡靜，交投回軟，發展商推盤步伐明顯減慢，雖然2月是傳統的農曆新年節日淡市，惟單月「埋單」，一手成交量錄近320宗成交，涉及金額達$44億，較1月份理想。自去年第四季，多個半山豪宅連錄承接，更有亞洲高價成交，豪客入市情況有增無減，更由豪宅盤擴大至迷你戶項目，近期多現大手掃貨成交，淡市現大刁，相當耀眼（詳見下表）。

舉例說，長實地產紅磡維港‧星岸2月底獲一組相連關係買家以$1.734億大手認購6伙，為項目最大手成交個案；信置大嶼山南岸BOTANICA BAY日前則單日招標連沽6幢洋房，分4份臨約沽出，市場人士相信由一組買家購入，惟發展商不作回應，成交紀錄冊指買家可享15%買家印花稅（BSD）現金回贈。豪宅暢旺，主打上車客的新地元朗映御首輪138伙中亦錄最少7組大手買家，發展商稱投資者佔約兩成，其中一宗最大手個案是一組買家大手掃入映御12伙單位，總成交金額$4,430.72萬，有傳買家是「東北炒樓團」，惟未經證實。

豪客無懼淡市 頻現大手成交

豪客出動其中一個原因是發展商提供多種方便及優惠，例如元朗映御採用大手優惠的揀樓方式、屏山娉廷更引入約$38.8萬電器禮券的大手優惠。長實執行董事趙國雄指，優質豪宅不受市場氣氛影響，買家只根據項目質素及潛在價值等因素入市。仲量聯行香港資本市場部區域董事莫凱傑透露，現時有不少經營出口貿易的本地生意人仍然有實力，認為經濟未受影響，有興趣入市買樓，目標是樓價$5,000萬以上單位作自用，相對較關心單位借貸問題。對於一手走勢，莫氏指近期豪宅成交突出，主要因供應較少，非常有限，故出現有市有價的情況，預期今年全年一手豪宅表現理想，亦會帶起全年金額。不過他強調，市場仍以中小型單位及用家主導，例如短期集中元朗新盤。

對於近期一手全新盤未如去年熾熱，莫凱傑認為各大發展商按兵不動，未肯主動減價，形容現時情況是「我睇你、你睇我」，指出市場潛在準買家留意發展商有甚麼新優惠或減價，他強調：「現時未有第一個發展商願意為新盤價錢尋底，形成『無人急推盤』的情形。」

豪宅交投突出 料帶起全年金額

事實上，多個全新盤推盤步伐緩慢，不少已公布樓書項目仍未推售，例如太古地產殷然、新世界傲瀧等，有別於往年上載樓書後旋即開示位開價的閃電情況。本刊翻查一下，殷然去年12月18日上樓書，距離今日（5日）已有78日，傲瀧亦已上載樓書約1個月，信德赤柱項目去年4月24日上載樓書，距今更足足316日。

不過近期市場氣氛受豪客帶動下稍為好轉，多個豪宅盤加快部署，其中恒基地產牽頭的馬鞍山迎海‧御峰今日（5日）率先開售首輪38伙；新地西南九龍天璽趁市旺加推4伙安排下周一（7日）起發售，屬20座第一區76樓A至D室單位，價單定價由$3,838.2萬至$8,202.2萬不等，扣除最高折扣後，折實約$3,377.6萬起，並引入財務公司向買家提供80%一按。另外，長實地產馬頭角君柏最快下周開價，而嘉華牽頭的元朗朗屏8號亦有機會同期開示位及開價，估計兩盤的銷情將成為「一手小陽春」的重要指標之一。

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中小型戶續跌價 上車客轉投二手尋寶

【拆局】一手頻現豪客，連迷你單位盤亦現掃貨，反觀上車客入市一手樓意慾明顯大減，特別是今年已開售的長沙灣海柏匯及元朗映御。差餉物業估價署最新住宅樓價指數所見，中小型單位樓價均見明顯下跌，按月跌幅由2.1%至3.5%不等，惟1,076至1,721平方呎大單位樓價指數跌幅最細，按月只跌0.2%，反映大單位價錢硬淨。

樓價指數回到2014年底水平，中小型單位二手價明顯回落，在發展商未肯大幅減價賣樓時，有實際住屋需要的上車客由一手樓花轉至二手尋寶，最大優勢是即買即住，亦減低買樓花的的風險。特別是新界區如天水圍、粉嶺、屯門等，二手樓價頻見「2」字頭，據祥益資料指，屯門區$300萬或以下放盤約290個，回到2015年初水平；九龍上車屋苑得寶花園一個C座中層實用282平方呎單位，以$280萬成交，造價創屋苑近1年新低。

5 Mar 2016

經濟日報